Per a poder realitzar una proposta de normativa adequada per al casc antic de Vinaròs primer es requereix realitzar un estudi a fons de la seua morfologia urbana i de l’estat de la seua edificació, amb la intenció que ens ajude a comprovar o identificar els principals problemes urbans de la ciutat i els edificis que la componen.
Per a això ens hem servit dels Sistemes d’Informació Geogràfica com a eines d’anàlisi a partir de les dades que s’han pogut aconseguir mitjançant fonts oficials com a cadastre, padró d’habitants i altres estudis propis a peu de camp.
A continuació presentem alguns de les anàlisi i conclusions més rellevants realitzats en aquest procés:
Parcelari
El parcel·lari històric és fàcilment distingible hui dia gràcies a la diferència de grandària i proporcions respecte a les parcel·lacions de les últimes dècades. En termes generals la parcel·la històrica de Vinaròs tens unes dimensions aproximades de 4-5 metres de façana per 15-20 de profunditat, unes parcel·les molt estretes i allargades, bastant regulars.
Aquesta relació té dues excepcions: el raval del Carreró i el carrer Sant Bàrbara (darrere del convent de Sant Francesc) amb unes proporcions de profunditat molt menors.
Quant a la grandària de parcel·la cal destacar la quantitat d’aquestes que no sobrepassen els 60m², un 26%. Es concentren principalment en les dues zones esmentades anteriorment i en el propi centre històric. Les parcel·les d’aquestes característiques tenen el risc potencial de convertir-se en infrahabitatge.
Altures
La major part de les edificacions de l’àmbit (72%) tenen un nombre de plantes sobre rasant inferior a les 5, i únicament el 3,5% sobrepassen les 9 altures. Malgrat aquestes dades la incidència de la problemàtica derivada de la diferència d’altures entre les edificacions del Barri antic és molt rellevant, amb una gran quantitat de mitgeres vistes.
La concentració d’edificacions de major altura pot indentificar-se al sud del Centre Històric, al voltant de l’av. País Valencià, carrer Pilar i en el front litoral; a més a l’entorn del carrer Sebastiá apareixen edificacions que trenquen amb l’escala del carrer i de l’entorn i la fan insuficent.
En conclusió es pot afirmar que existeixen dues problemàtiques que afecten significativament l’àrea d’estudi i que deriven de les altures excessives de les edificacions
1. L’aparició massiva de mitgeres que provoquen greus afeccions al paisatge
2. La sobredensificació de teixit construït inapropiat per a les trames existents
Usos
Atés que l’ús predominant (exceptuant al residencial) en l’àmbit és el comercial s’ha realitzat un mapatge de les edificacions segons els usos que acullen. Com a resultat s’ha obtingut que quasi un 40% de les parcel·les acullen o són capaces d’acollir usos mixtos (residencial + comerç/terciari). També es pot observar com existeixen certes àrees quasi exclusivament residencials com són els ravals singulars (Carreró, Santa Bàrbara, Sant Josep i Santa Rita) i bona part dels carrers Ángel, Sant Pasqual, Sant Sebastià i Ànimes. Aquest fet pot estar molt relacionat amb la morfologia parcel·lària (dimensions mínimes en els ravals singulars) i amb altres qüestions relatives a l’entorn
Antiguitat del parc edificatori
Segons les dades extretes de la Seu General de Cadastre, més del 50% de les parcel·les tenen construccions amb una antiguitat de més de 50 anys, això implica el 41% de la superfície parcel·lada de l’àmbit. És una dada significativa ja que malgrat tractar-se d’un teixit històric, gran part de les seues edificacions no ho són degut als processos de substitució, transformació i construcció de buits de la trama. Però referent al possible estat de conservació i manques que les edificacions puguen emmalaltir és un percentatge significatiu, un teixit que tendeix ràpidament a l’envelliment ja que la major part de les edificacions (42%) es van construir durant els anys 60-70
El gran percentatge de parcel·les amb edificacions construïdes abans de l’aplicació de les Normes Bàsiques de l’Edificació en 1977 (77%) ens pot donar una idea de l’estat d’aquestes. En aquestes edificacions podem trobar problemàtiques derivades del natural envelliment i la falta de condicions d’accessibilitat, a les quals se sumen les patologies associades a la construcció amb materials de baixa qualitat de les edificacions construïdes durant el desenvolupisme.
Estat de conservació
Quant a l’estat de conservació, en primer lloc s’han analitzat les dades extretes de Cadastre sobre les edificacions que es troben en estat funcional o deteriorat. Com podem veure en el gràfic següent s’observen concentracions d’habitatges deteriorats als carrers d’Ángel i del Pont, però atés que no és un fidel reflex de la situació es va decidir procedir a un mapatge sobre la base de treball de camp.
Bon estat -53,5 % // Regular -35,7 % // Mal estat -7,4 % // Solar -3,4 %
Qualitat constructiva
La qualitat constructiva s’extrau a partir de l’escala emprada per Cadastre, segons Reial decret 1020/1993 de 25 de Juny, pel qual s’aproven les Normes Tècniques de Valoració i el quadre marc de valors del sòl i de les construccions per a determinar el Valor Cadastral dels Béns immobles de naturalesa urbana. Segons aquesta classificació s’extrauen 9 qualitats que es distribueixen en funció del seu millor (1) fins a la pitjor (9) qualitat constructiva.
Podem veure clarament que, en termes generals, la qualitat constructiva del parc edificat del barri antic de Vinaròs tendeix a baixa. A més les pitjors qualitats tendeixen a concentrar-se en els habitatges de tipus unifamiliar, mentre que al contrari succeeix amb les edificacions plurifamiliars.
Vivendes per parcela
El nombre d’habitatges en el conjunt de seccions censals és de 6.220 el que suposa un 31,39% del nombre total d’habitatges en el municipi de Vinaròs. En analitzar el nombre d’habitatges per parcel·la a l’àmbit del Pla predomina l’habitatge plurifamiliar, encara que la seua incidència en el parcel·lari és baixa, inferior al 30%.
Quant al nombre d’habitatges per parcel·la convé fer una primera distinció entre les parcel·les que contenen un únic habitatge, les de dues i les de 3 o més. Els casos en els quals trobem 2 habitatges per parcel·la es corresponen amb habitatges de tipologies tradicionals (1-habitatge popular), o contemporànies que han seguit el mateix esquema compositiu general, en les quals s’ha subdividit la propietat. És important tindre present aquest fet ja que pot implicar dificultats en la gestió d’actuacions en matèria de rehabilitació d’habitatge per dependre d’un major nombre de factors.
Viviendes per parcela (% parcelas)
1 Vivenda – 56% // 2 Vivendas – 15 % // 3 Vivendas o més – 29 %
Vivenda buida
Aquesta primera anàlisi de dades estadístiques s’ha completat amb un mapatge realitzat mitjançant treball de camp. S’han designat com a habitatge buit les que a simple vista mostraven signes molt evidents de despoblació (cartes acumulades, finestres o portes tapiades, estat de ruïna etc). A més s’ha afegit informació sobre habitatges en venda o lloguer segons el cartell amb el qual es publicitava a l’exterior.
Com a conclusions podem veure com efectivament existeix una bona part d’habitatges buits en el centre històric però també en la resta de ravals encara que en menor mesura. Quant als habitatges en venda, aproximadament el 57% d’elles s’han classificat com a habitatge buit. La seua distribució novament és dispersa, si bé té un major impacte en les zones al nord del centre històric. Esmentar també que del total d’habitatges en venda o lloguer només una d’elles es va trobar en règim de lloguer.
Accesibilitat
Per a l’estimació estadística dels edificis que no disposen ascensor s’ha tingut en l’entrada en vigor de la norma relativa a habitabilitat i dissenye HD-91, en la qual s’especifica que les edificacions de més de 14 metres (4 altures) havien d’incorporar ascensor obligatòriament. A més, la normativa anterior (Ordre ministerial 20 de maig de 1969.Habitatges protegits. Ordenances provisionals-article 12) permetia en certs casos la construcció de fins a 5 altures sense ascensor. Per tot això s’han considerat com a desfavorables les edificacions de 4 i 5 altures anteriors a 1991, encara que això no implica que totes i cadascuna de les edificacions seleccionades segons aquest criteri no posseïsquen ascensor per renovacions posteriors.
Eficiència energètica
Es considera desfavorable en aquelles edificacions construïdes amb anterioritat a 1979, any d’entrada en vigor de la norma NBE-CT-79 sobre condicions tèrmiques. A partir de llavors va ser preceptiu construir amb un mínim d’aïllament tèrmic, per la qual cosa en les edificacions contruïdes anteriorment a la norma existeixen altes possibilitats de no comptar amb aïllament tèrmic en l’envolupant.En el cas del barri antic de Vinaròs el 75,15% de les edificacions són anteriors a la norma.
Addicionalment s’han recollit dades sobre les certificacions energètiques realitzades en l’àmbit d’estudi (app.enerfund.es) i s’ha comprovat que el número d’elles amb una qualificació alta (a-b-c) és anecdòtic, tal com era d’esperar. A més la resta de qualificacions, mitjanes baixes, estan distribuïdes de manera uniforme per tot l’àmbit.
