D04_MORFOLOGÍA DEL PARCELARIO Y ESTADO EDIFICACIÓN

Para poder realizar una propuesta de normativa adecuada para el casco antiguo de Vinaròs primero se requiere realizar un estudio a fondo de su morfología urbana y del estado de su edificación, con la intención de que nos ayude a comprobar o identificar los principales problemas urbanos de la ciudad y los edificios que la componen.

Para ello nos hemos servido de los Sistemas de Información Geográfica como herramientas de análisis a partir de los datos que se han podido conseguir mediante fuentes oficiales como catastro, padrón de habitantes y otros estudios propios a pie de campo

A continuación presentamos algunos de los análisis y conclusiones más relevantes realizados en este proceso:

Parcelario
El parcelario histórico es fácilmente distinguible hoy en día gracias a la diferencia de tamaño y proporciones respecto a las parcelaciones de las últimas décadas. En términos generales la parcela histórica de Vinaròs tienes unas dimensiones aproximadas de 4-5 metros de fachada por 15-20 de profundidad, unas parcelas muy estrechas y alargadas, bastante regulares.

Esta relación tiene dos excepciones: el arrabal del Carreró y la calle Santa Bárbara (detrás del convento de Sant Francesc) con unas proporciones de profundidad mucho menores.

En cuanto al tamaño de parcela cabe destacar la cantidad de éstas que no sobrepasan los 60 m2, un 26%. Se concentran principalmente en las dos zonas mencionadas anteriormente y en el propio centro histórico. Las parcelas de éstas características tienen el riesgo potencial de convertirse en infravivienda.

Alturas
La mayor parte de las edificaciones del ámbito (72%) tienen un número de plantas sobre rasante inferior a las 5, y únicamente el 3,5% sobrepasan las 9 alturas. Pese a estos datos la incidencia de la problemática derivada de la diferencia de alturas entre las edificaciones del Casco Antiguo es muy relevante, con una gran cantidad de medianeras vistas.

La concentración de edificaciones de mayor altura puede indentificarse al sur del Centro Histórico, alrededor de la av. País Valencià, calle Pilar y en el frente litoral; además en el entorno de la calle Sebastiá aparecen edificaciones que rompen con la escala de la calle y del entorno y la hacen insuficente.

En conclusión se puede afirmar que existen dos problemáticas que afectan significativamente al área de estudio y que derivan de las alturas excesivas de las edificaciones:

1. La aparición masiva de medianeras que provocan graves afecciones al paisaje
2. La sobredensificación de tejido construido inapropiado para las tramas existentes

Usos
Dado que el uso predominante (exceptuando al residencial) en el ámbito es el comercial se ha realizado un mapeo de las edificaciones según los usos que acogen. Como resultado se ha obtenido que casi un 40% de las parcelas acogen o son capaces de acoger usos mixtos (residencial + comercio/terciario). También se puede observar como existen ciertas áreas casi exclusivamente residenciales como son los arrabales singulares (Carreró, Santa Bárbara, Sant Josep y Santa Rita) y buena parte de las calles Ángel, Sant Pasqual, Sant Sebastià y Ànimes. Este hecho puede estar muy relacionado con la morfología parcelaria (dimensiones mínimas en los arrabales singulares) y con otras cuestiones relativas al entorno.

Antigüedad del parque edificado
Según los datos extraídos de la Sede General de Catastro, más del 50% de las parcelas tienen construcciones con una antigüedad de más de 50 años, esto implica el 41% de la superficie parcelada del ámbito. Es un dato significativo ya que pese a tratarse de un tejido histórico, gran parte de sus edificaciones no lo son debido a los procesos de sustitución, transformación y construcción de vacíos de la trama. Pero en lo referente al posible estado de conservación y carencias que las edificaciones puedan adolecer es un porcentaje significativo, un tejido que tiende rápidamente al envejecimiento ya que la mayor parte de las edificaciones (42%) se construyeron durante los años 60-70.

El gran porcentaje de parcelas con edificaciones construidas antes de la aplicación de las Normas Básicas de la Edificación en 1977 (77%) nos puede dar una idea del estado de las mismas. En estas edificaciones podemos encontrar problemáticas derivadas del natural envejecimiento y la falta de condiciones de accesibilidad, a las que se suman las patologías asociadas a la construcción con materiales de baja calidad de las edificaciones construidas durante el desarrollismo.

Estado de conservación
En cuanto al estado de conservación, en primer lugar se han analizado los datos extraídos de Catastro sobre las edificaciones que se encuentran en estado funcional o deteriorado. Como podemos ver en el gráfico siguiente se observan concentraciones de viviendas deterioradas en las calles de Ángel y del Pont, pero dado que no es un fiel reflejo de la situación se decidió proceder a un mapeado en base a trabajo de campo.

Buen estado – 53,5 %             Regular – 35,7 %         Mal estado – 7,4 %              Solar – 3,4 %

Calidad constructiva
La calidad constructiva se extrae a partir de la escala empleada por Catastro, según Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el Valor Catastral de los Bienes Inmuebles de naturaleza urbana. Según esta clasificación se extraen 9 calidades que se distribuyen en función de su mejor (1) hasta la peor (9) calidad constructiva.

Podemos ver claramente que, en términos generales, la calidad constructiva del parque edificado del casco antiguo de Vinaròs tiende a baja. Además las peores calidades tienden a concentrarse en las viviendas de tipo unifamiliar, mientras que al contrario sucede con las edificaciones plurifamiliares.

Viviendas por parcela
El número de viviendas en el conjunto de secciones censales es de 6.220 lo que supone un 31,39% del número total de viviendas en el municipio de Vinaròs. Al analizar el número de viviendas por parcela en el ámbito del Plan predomina la vivienda plurifamiliar, aunque su incidencia en el parcelario es baja, inferior al 30%.

En cuanto al número de viviendas por parcela conviene hacer una primera distinción entre las parcelas que contienen una única vivienda, las de dos y las de 3 o más. Los casos en los que encontramos 2 viviendas por parcela se corresponden con viviendas de tipologías tradicionales (1-vivienda popular), o contemporáneas que han seguido el mismo esquema compositivo general, en las que se ha subdividido la propiedad. Es importante tener presente este hecho ya que puede acarrear dificultades en la gestión de actuaciones en materia de rehabilitación de vivienda por depender de un mayor número de factores.

Viviendas por parcela (% parcelas)
1 Vivienda – 56%   // 2 Viviendas – 15 %   // 3 Viviendas o más – 29 %

Vivienda vacía
Este primer análisis de datos estadísticos se ha completado con un mapeado realizado mediante trabajo de campo. Se han designado como vivienda vacía las que a simple vista mostraban signos muy evidentes de despoblación (cartas acumuladas, ventanas o puertas tapiadas, estado de ruina etc). Además se ha añadido información acerca de viviendas en venta o alquiler según el cartel con el que se publicitaba al exterior.

Como conclusiones podemos ver como efectivamente existe una buena parte de viviendas vacías en el centro histórico pero también en el resto de arrabales aunque en menor medida. En cuanto a las viviendas en venta, aproximadamente el 57% de ellas se han clasificado como vivienda vacía. Su distribución nuevamente es dispersa, si bien tiene un mayor impacto en las zonas al norte del centro histórico. Mencionar también que del total de viviendas en venta o alquiler solo una de ellas se encontró en régimen de alquiler.

Accesibilidad
Para la estimación estadística de los edificios que no disponen ascensor se ha tenido en la entrada en vigor de la norma relativa a habitabilidad y diseño HD-91, en la que se especifica que las edificaciones de más de 14 metros (4 alturas) debían incorporar ascensor obligatoriamente. Además, la normativa anterior (Orden ministerial 20 de mayo de 1969.Viviendas de protección oficial. Ordenanzas provisionales-artículo 12) permitía en ciertos casos la construcción de hasta 5 alturas sin ascensor. Por todo ello se han considerado como desfavorables las edificaciones de 4 y 5 alturas anteriores a 1991, aunque esto no implica que todas y cada una de las edificaciones seleccionadas según este criterio no posean ascensor por renovaciones posteriores.

Eficiencia energética
Se considera desfavorable en aquellas edificaciones construidas con anterioridad a 1979, año de entrada en vigor de la norma NBE-CT-79 sobre condiciones térmicas. A partir de entonces fue preceptivo construir con un mínimo de aislamiento térmico, por lo que en las edificaciones contruidas anteriormente a la norma existen altas posibilidades de no contar con aislamiento térmico en la envolvente.En el caso del casco antiguo de Vinarós el 75,15% de las edificaciones son anteriores a la norma.

Adicionalmente se han recogido datos sobre las certificaciones energéticas realizadas en el ámbito de estudio (app.enerfund.es) y se ha comprobado que el número de ellas con una calificación alta (a-b-c) es anecdótico, tal como era de esperar. Además el resto de calificaciones, medias bajas, están distribuidas de manera uniforme por todo el ámbito.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.